Quintana Roo obtiene una nueva mejora crediticia: ¿qué significa para el mercado inmobiliario?
La mayoría de los inversionistas analiza mal el mercado inmobiliario.
Antes de invertir revisan el precio por metro cuadrado. Analizan el desarrollador, comparan la plusvalía esperada y calculan el retorno sobre inversión. Pero muy pocos se hacen una pregunta mucho más importante:
¿Qué tan saludable financieramente es el estado donde voy a invertir durante los próximos 10 o 20 años?
Esta semana, Moody's Local México elevó la calificación crediticia de Quintana Roo a AA-.mx, sumándose a las mejoras y ratificaciones emitidas por Standard & Poor's, Fitch Ratings y HR Ratings.
Lo realmente relevante es que las cuatro principales calificadoras coinciden en una misma conclusión: las finanzas públicas de Quintana Roo son hoy más sólidas que hace algunos años.
Las calificadoras no evalúan playas, hoteles o campañas de promoción. Evalúan la capacidad del gobierno para administrar sus finanzas, generar ingresos propios, mantener liquidez y cumplir con sus obligaciones financieras.
Después de revisar los análisis publicados por las cuatro agencias, encontré cinco factores en común:
1. Mayor generación de ingresos propios. Quintana Roo obtiene cerca del 40% de sus ingresos mediante recursos propios, reduciendo su dependencia de transferencias federales.
2. Disciplina fiscal. El estado ha mantenido superávits operativos y un mayor control presupuestal.
3. Mejor liquidez. Cuenta con una posición de efectivo más sólida para afrontar compromisos de corto plazo.
4. Manejo responsable de la deuda. Las calificadoras reconocen una administración prudente del endeudamiento.
5. Consistencia. No se premia un buen año, sino una tendencia de mejora sostenida.
¿Por qué debería importarle esto a un inversionista? Porque las grandes inversiones buscan rentabilidad y certidumbre.
Un estado con mejores finanzas suele acceder a financiamiento más barato. Ese financiamiento puede traducirse en mayor infraestructura; la infraestructura mejora la competitividad; la competitividad atrae empresas; las empresas generan empleo; el empleo atrae población; y una mayor población incrementa la demanda de vivienda, oficinas, espacios comerciales y servicios.
Esto no garantiza que un proyecto inmobiliario tenga éxito ni que los precios suban automáticamente. La plusvalía seguirá dependiendo de la ubicación, la calidad del proyecto, la oferta, la demanda y la ejecución. Sin embargo, fortalece el contexto macroeconómico donde la inversión se desarrollará durante las próximas décadas.
En mi opinión, una de las habilidades más valiosas para un inversionista consiste en dejar de analizar únicamente activos individuales y comenzar a analizar los ecosistemas donde esos activos operan.
¿Y tú, cuando analizas una inversión inmobiliaria, también revisas la fortaleza financiera del estado donde invertirás, o solo te enfocas en el proyecto?
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